확정일자? 우선변제권? 전세사기 막는 가장 쉬운 법!

전세사기가 많아지면서 ‘확정일자’와 ‘우선변제권’이라는 단어를 자주 듣게 되는데요.
그런데 이 둘의 차이가 정확히 뭔지, 그리고 내가 보증금을 지키기 위해 뭘 해야 하는지는 아직 헷갈린다는 분들이 많아요.

오늘은 확정일자만 받으면 안 되는 이유, 우선변제권을 얻기 위한 필수 조건,
그리고 실제 사례를 통해 꼭 챙겨야 할 포인트까지 모두 알려드릴게요.

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📌 확정일자란 무엇인가요?

확정일자란 계약서에 날짜를 공적으로 인정받는 절차예요.

쉽게 말해, “이 날짜에 계약이 실제로 있었어요”라고 공기관이 확인해주는 도장이나 전산기록이죠.

확정일자 받는 세 가지 방법은?

1. 방문: 주민센터(주소지 관할 동주민센터)에서 계약서 원본 지참 후 받기

2. 온라인: 대법원 인터넷등기소에서 전자확정일자 신청

3. 임대차신고 대상인 경우 : 주택임대차 신고 시 자동으로 확정일자 부여됨 (2021년 6월 1일 이후)

 

확정일자는 계약 당사자가 아니라도 원본계약서와 신분증만 지참하면 누구든지 가능합니다.

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🛡️ 우선변제권이란 무엇인가요?

우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자보다 내가 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말해요.

즉, 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가는 상황에서
‘확정일자만 받은 세입자’와
‘우선변제권을 갖춘 세입자’는 보증금 회수 순위가 다릅니다.

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✅ 우선변제권을 얻기 위한 3가지 조건

1. 확정일자 부여
→ 계약서에 확정일자 도장을 받거나 임대차신고를 통해 자동으로 부여

2. 전입신고 완료
→ 실제 거주지로 주민센터나 온라인에서 전입신고

3. 실제 입주 (거주)
→ 집에 실제 거주하고 있어야 효력이 생김

📝 이 세 가지가 모두 충족돼야만 ‘우선변제권’이 생기고,
그 기준 날짜를 바탕으로 경매 시 보증금 우선순위가 정해집니다.

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❌ 확정일자만 받으면 위험한 이유

많은 분들이 “확정일자만 받았으면 괜찮겠지”라고 생각하시는데요.
전입신고가 빠졌다면 ‘우선변제권’은 생기지 않습니다.

이 말은 곧, 경매가 진행됐을 때 보증금을 거의 못 돌려받을 수도 있다는 뜻이에요.
확정일자는 ‘날짜 증명’일 뿐이고,
‘우선변제권’은 실거주와 전입신고까지 갖춰야만 성립된다는 점, 꼭 기억하세요!

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📌 실전 예시

A씨는 2020년에 전세 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 모두 받았습니다.
B씨는 2022년에 같은 집을 계약했지만, 전입신고는 하지 않고 확정일자만 받았어요.
그런데 집주인이 파산하며 집이 경매로 넘어갔습니다.

이 경우, A씨는 우선변제권이 있기 때문에 먼저 보증금을 배당받고,
B씨는 그 이후 순위이기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

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🙋 자주 묻는 질문 Q&A

Q. 확정일자 없이 전입신고만 했는데, 괜찮은가요?
→ 아니요! 전입신고만으로는 우선변제권이 인정되지 않아요. 꼭 확정일자도 받아야 합니다.

Q. 보증금이 6천만 원 이하인데, 신고 안 해도 된다던데요?
→ 임대차신고는 면제일 수 있어도, 확정일자와 전입신고는 보증금 보호를 위해 반드시 해야 합니다.

Q. 월세도 우선변제권 받을 수 있나요?
→ 월세든 전세든 상관없이, 세 가지 요건(확정일자+전입신고+실거주)이 충족되면 우선변제권이 생깁니다.

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✨ 마무리 정리

✔ 확정일자는 ‘계약 날짜’를 증명하는 장치
✔ 우선변제권을 얻으려면 확정일자 + 전입신고 + 실거주 세 가지가 모두 필요
✔ 확정일자만 받았다고 안심하면 위험!
✔ ‘임대차신고제’ 이후 계약 시, 자동으로 확정일자 부여 가능 (하지만 전입신고는 별도로 필요!)

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💬 여러분은 확정일자와 전입신고를 모두 하셨나요?

전세보증금을 지키는 가장 현실적인 방법은
확정일자와 전입신고를 빠짐없이 해두는 것입니다.